Obligations de diagnostic en copropriété : Ce qu’il faut savoir, quand et par qui !
La réglementation concernant les diagnostics en copropriété évolue sans cesse, ce qui peut prêter à confusion pour les copropriétaires. DPE collectif, audit énergétique, PPT… Entre toutes ces obligations, difficile de s’y retrouver. À qui incombe tel ou tel diagnostic ? À quel moment faut-il les réaliser ? Voici un guide pratique pour vous éclairer.
1. Le DPE logement
Qui ? Le propriétaire de l’appartement. Le diagnostic concerne uniquement le logement.
Quand ? Lors de la vente ou de la location du bien. Si le bailleur augmente le loyer, un DPE sera également requis. Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er juillet 2021, il doit être mis à jour.
À noter : Le DPE est désormais obligatoire pour les propriétaires de meublés touristiques, lors de la demande d’autorisation préalable.
2. Le DPE collectif
Qui ? Le syndic de copropriété. Les immeubles d’habitation collective, construits avant le 1er janvier 2013, sont concernés.
Quoi ? Le diagnostic porte sur l’ensemble de l’immeuble, y compris les parties communes et privatives. Parfois, un échantillon représentatif de logements peut suffire.
Quand ? Les copropriétés de plus de 50 lots doivent réaliser ce diagnostic dès maintenant. Pour celles de 50 lots et moins, l’obligation entrera en vigueur au 1er janvier 2026.
3. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Qui ? Le syndic, qui doit soumettre le projet à l’assemblée générale. Les copropriétés de plus de 15 ans sont concernées.
Quoi ? Le PPT comprend un DPE collectif et établit un planning de travaux à réaliser sur les dix prochaines années, avec des estimations de coûts et de priorités pour l’entretien et l’amélioration de l’immeuble.
Quand ? Cette obligation est déjà en place pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Le projet doit être discuté lors de la prochaine AG. À partir de 2026, il devra être transmis à l’acquéreur en cas de vente.
4. L’audit énergétique
Qui ? Ce diagnostic concerne les monopropriétés et les immeubles détenus par un seul propriétaire.
Quoi ? L’audit énergétique va plus loin que le DPE collectif en fournissant des propositions de travaux et des estimations des gains et des coûts.
Quand ? Il est exigé en cas de vente pour les immeubles classés en E, F ou G. Il peut également être demandé dans le cadre de projets de rénovation globale pour bénéficier d’aides comme MaPrimeRénov’.
5. Le DPE tertiaire
Qui ? Ce diagnostic s’applique aux locaux à usage tertiaire.
Quoi ? Le DPE tertiaire repose sur l’analyse des consommations réelles du bâtiment à partir des factures.
Quand ? Il est requis lors de la vente d’un local tertiaire. À la location, bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est souvent exigé. Il est aussi nécessaire pour les bâtiments publics de plus de 250 m² accueillant du public.
6. Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Qui ? Le syndic, pour les copropriétés uniquement.
Quoi ? Le DTG fournit un état technique complet du bâtiment, en recensant les travaux nécessaires pour l’entretien des équipements communs.
Quand ? Il est exigé lors de la mise en copropriété d’un immeuble ou en cas de désordres (ex. : insalubrité). Il est facultatif dans les autres cas, mais peut remplacer le PPT.
7. Le Diagnostic Structurel
Qui ? Immeubles collectifs d’habitation situés dans certaines zones, définies par le maire.
Quoi ? Ce diagnostic vise à prévenir les risques d’effondrement des bâtiments.
Quand ? Il sera obligatoire à partir d’avril 2024, avec un décret d’application attendu en 2025. Si un PPT a déjà été réalisé, la copropriété en sera exemptée.
8. Le Dossier Technique Amiante (DTA)
Qui ? Le syndic. Il concerne les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, quelle que soit leur destination (habitation ou tertiaire).
Quoi ? Le DTA recense la présence d’amiante dans les bâtiments, avec des repérages et des analyses permettant d’éviter les risques d’exposition.
Quand ? Un DTA est obligatoire depuis 2005 pour tous les bâtiments construits avant 1997, et il doit être mis à jour tous les trois ans pour vérifier l’état de conservation.
À savoir : Le DA-PP (Dossier Amiante Parties Privatives) existe aussi pour les parties privatives.
9. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Qui ? Les copropriétés à usage d’habitation construites avant 1949.
Quoi ? Le CREP concerne les parties communes et vise à détecter la présence de plomb dans les bâtiments.
Quand ? Depuis août 2008, le CREP est obligatoire pour les parties communes. En cas de présence de plomb, il est conseillé de le renouveler régulièrement.
10. Autres diagnostics immobiliers
Qui ? Tous les propriétaires d’un appartement.
Quand ? En cas de vente ou de location, plusieurs autres diagnostics doivent être réalisés, tels que l’état des installations électriques et de gaz, le CREP pour les parties privatives, le diagnostic termites (selon les zones), et le diagnostic amiante (uniquement lors de la vente).
Conclusion :
La réglementation des diagnostics en copropriété peut sembler complexe, avec des obligations qui varient selon le type de bien, son âge et sa destination. Il est crucial de bien comprendre ces exigences pour éviter toute sanction. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un diagnostiqueur professionnel, qui pourra vous orienter pour respecter la législation en vigueur.